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商务部研究院外资部主任。长期从事中国经济政策研究工作,著有各类文章、著作、研究报告数百万字。CCTV财经评论员,若干报纸专栏作者。1998年获国家突出贡献专家称号,享受政府特殊津贴。

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住房成本构成是制度腐败的典型标本  

2009-07-27 16:31:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  住房成本构成是制度腐败的典型标本

马宇

    当今中国之腐败,是怎么想象都不过分的,以至于百姓有见怪不怪之感,官员有不腐败无以生存之谓--即使清廉者不往自己腰包里揣,住房、乘车、旅游、吃喝玩乐、收受礼物等司空见惯的公务和生活腐败行为也没人拒绝。即使我们见惯了那些腐败官员触目惊心的贪腐行为,郑州开发商公布的住房建筑成本仍不失为一个制度腐败的典型标本。

CCTV《经济半小时》报道,郑州某开发商提供的房屋建筑成本清单表明,各种税费占了总成本的20%

这些税费包括:土地增值税、所得税、营业税、印花税、城建税、教育设施建设附加税、配套费、环保费、人防费、消防费、道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、土地定界费、规划定界费、日照复核费、设计图复核费、抗震图纸审核费、环境影响咨询费、公示费、防雷检验费、测绘费、预售证交易费、销售许可证及面积测量费等等等等,共计近40种,每平米约1100元。而在当地建筑成本5048.66/米中,地价2000元,建安成本1500元,各种收费448.66元,税金650元,资金成本450元,可见住房成本构成不合理到了什么程度!

中国的房屋建筑成本是笔糊涂账,至今没见谁说清楚过,这个标本应该是第一个公诸媒体的。我粗查了下资料,看其他国家住房的成本构成,发现人家都很简单,基本上两部分:地价与建筑成本。虽然因为土地资源关系各国的地价占价格比重相差很大(如美国一般20-30%,大城市中心区也可达到50-60%;日本则高达50%上下,城市中心地价甚至占绝大部分),但却没有发现税费在其中占有显著比重。美国的房价中,一般地价20-30%,建筑成本(包括资金成本)占50-70%,其他基本就是开发商的利润了。有人在宾州自己买地建房,5万美元买块地,10万美元建起来,总共投入15万美元,就拥有了完全属于自己的占地上千平米、建筑面积200平米的一套大房子。也就是说,在房价中,费是肯定没有的,税收即使有也是几乎可以忽略不计的。我没在美国买过房,但曾经买过车,其中的税也几乎是可以忽略不计的。而我们呢?地价还不是所有权就已经占了成本的40%,税费又占了20%,房价焉能不高?!何况还有没显示出来的贿赂成本,几乎每一道关卡都要附加些见不得人的费用,国土、规划里的猫腻大家都耳熟能详了,连商业银行的贷款都要有3-10个点给“银耗子”!

目前中国社会中,收费名目设置是极少数还能体现中国人创造力的领域之一。若干年前,地方政府清理乱收费,一个省的收费名目竟然达到上万种!当时我曾经感慨,能想出一万多个收费名目,这需要多大智慧!又需要多大与人民、与企业为敌而为己(团体)牟利的决心!

现在看这个房屋成本构成清单,我再次大开眼界。原来收费是可以这样切割的,横切竖切,则让你躲无可躲;原来名目可以是这样设立的,你看哪些税费不是必需的,道路不开口你往哪里走,人民不防空敌人来空袭你住这房子的老百姓就只有等在屋里挨炸;原来重复收费也可以在名目上是不重复的,不信你看土地定界怎么会和规划定界一样,收了配套费也可收道路费设施费,收了税还可再收配套费、教育设施费;原来上下游政府部门是这么配合管理的,收完了各自的税费就万事大吉了,房屋质量、房屋价格关我屁事,楼塌了是压力差问题,价格高是市场问题;原来政府是可以委托自己的下属机构代为服务(收费)的,规划局不能收的费交给规划院去收,别人做的规划图复核规划局不认,就象非中国国际工程咨询公司做的可行性研究报告发改委不批一样。

这些税费,涉及20多个政府部门,所以我们中国老百姓得感谢他们,感谢他们共同为我国的房价提升做出了持续的、不可估量的贡献!更拉动了GDP的高速增长,中国经济想不欣欣向荣都不行,何止是向稳企好?

还有更为糟糕的:因为成本过高,开发商的利润空间受到压缩,甚至完全依法经营可能亏本,如本标本中的核算成本5048.66元,而房屋售价仅5000元,开发商“不得不”提高容积率赚钱--俗称“逼良为娼”。就象所有的中国企业一样,若完全守法经营照章纳税(费)则几乎必然亏损,所以只好偷漏税,而查不查就看官员高不高兴了。所以中国民营企业没有原罪的凤毛麟角,因此才有王石标榜的“不行贿”--但我仍深表怀疑,王石不行贿,他的企业行不行贿,他的下属行不行贿?美国、德国那些正统的公司到了中国不也在行贿嘛。在另一个腐败标本中,我们也清楚看到了重庆市规划局领导是如何明码标价来调整容积率的。

说住房成本构成是制度腐败的典型标本,是它让我们清晰看到了其中的利益链条和操作方式。这里面,有合法的,如税;有灰色的,如费;也有黑色的,如贿。但组合到一起,就是一个制度腐败的有机体,甚至都不能把其中合法的税费剔出来。当合法而不合理,那么整个的制度设计就从根上有了问题,其他就会愈加扭曲。

在这个腐败有机体中,政府不付代价得到了最大好处,不论是团体的还是个人的,甚至连本来应该提供的服务、本该尽的责任也因为收受了好处而免去了毫无疑问,在开发商和消费者发生冲突时他们必然站在开发商一方,因为个体的消费者无论如何不可能给他们超过开发商的好处;开发商即使没有赚到暴利(相比这个链条中拿黑钱的,企业只是“合理利润”)也赚到了足够的利润,因为他们可以把所有成本转嫁给消费者,甚至借助已经建立的利益关系进一步盘剥消费者,但他们同时也丧失了一个企业、一个人本该拥有的责任意识和道德荣誉;而消费者,则成了绝对的受害者!他们是高房价的承受者,以微薄的收入来支撑可称世界之最的房价,很多人买不起房或成了房奴,买房利益也受到了极大损害,并对这种制度性腐败产生深深的绝望。更要命的是,面对腐败链条的任一环节,他们都无能为力,甚至都不能利用其他方面的制度安排来保护自己的基本权益,因为那很可能又是另外一个腐败有机体,而消费者还是被排除在外的。

住房是民生之本。住房领域的制度腐败在残酷压榨、剥夺消费者的同时,必然会产生广大消费者对这种腐败的敌视和仇恨。野蛮拆迁已经成为群体性事件的重要因素,而更为广泛的房屋建筑腐败链条,则会对百姓福祉和社会稳定造成更大破坏和伤害。

2009727日)

 

 

                                                  

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