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商务部研究院外资部主任。长期从事中国经济政策研究工作,著有各类文章、著作、研究报告数百万字。CCTV财经评论员,若干报纸专栏作者。1998年获国家突出贡献专家称号,享受政府特殊津贴。

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任志强再现开发商的贪婪和无耻  

2009-12-28 16:41:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  任志强再现开发商的贪婪和无耻

马 宇

 

房子,在中国人的生活中占据了太重要的地位,所以关系房子的种种都会成为百姓关注的焦点。近期,房地产大佬、也是名嘴的任志强先生再次发言,强调“所有拆迁都是公共利益”!

我不是研究房地产的,现在有房住不需要买房,也没有投资炒房,所以对于房地产市场关注并不多。几篇博文(如关于大同拆迁的评论)涉及房地产,是因为其中关系到了政府依法行政、对民众权益的保护等问题。任志强先生以往的一些言论,也曾看过,虽然挺雷人,但也有其合理性,并且,身为房地产开发商,表达自己的利益诉求也是正常的、应该的。但此次在南方周末上的观点,却实在是谬误太甚,不加以批驳实在是过意不去。

任志强先生这段话包含了两层意思:一是某些老百姓的房子未交土地租金,所以拆迁补偿不应该包括土地增值收益;二是所有拆迁都是公共利益。虽然可能是采访整理的缘故,任先生表达有点凌乱,但大体意思是差不多的。

因为我们国家是公有制,城市土地国有,农村土地集体所有,所以我们中国人的房产权,只是土地之上的房子的所有权,而不包括下面土地的所有权,顶多只是房屋下面土地在房子产权期内的使用权。这种土地和房屋分离的状况,在全世界范围内近乎绝无仅有。不可否认,这种状况,实际上是我们房屋所有权权益被普遍损害并且得不到合理补偿的根源之一。也因此,政府和开发商在拆迁时,一个堂皇的理由就是收回土地使用权,补偿的也只是地面上的建筑物成本。我国拆迁补偿不合理,多半大大低于市场价值,这也是原因之一。强制拆迁,更是因此而理直气壮:这地是国有的,我政府现在要收回来,你不搬也得搬!在强权和法理的双重支撑下,推土机当然可以肆无忌惮地摧毁百姓没有根基的房屋。

但这种制度设计,是明显不合理的。中国的土地,当然是中国人的,怎么老百姓却连立足之地都不能拥有了呢?要知道,这还不是把土地作为生产资料,而是作为基本的生存依靠!农村的土地,农民个人不能拥有,而是不知所以的“集体”所有,所以政府可以随意征收,村干部可以随意买出,农民的宅基地也不是自己的,也只是使用权而不是所有权,所以他们的房子也根基不牢,强拆依然没商量。城市里就更不用说了,市民连宅基地都没有,原来福利分房只有使用权没有所有权尚可理解,现在市场化买房了,却仍然不能拥有完整产权,当然也就谈不上充分保护。所以,中国的潘蓉们就成了暴力抗法,唐福珍们甚至还要付出生命的代价,而他国的钉子户就可以优哉游哉地享受自己的百年老屋。

即使我们是公有制,即使我们没有在法律上把百姓的房产权完整起来,我们还是意识到了其中存在的问题,并且希望能做出补救。如在物权法和土地管理法中,还是尽可能地把土地和其上面的建筑物联系起来加以保护,比如对于先补偿后拆迁的规定、对于因公共利益需要而征收的规定等。

况且,即使我们买的房子不包含土地所有权,即使在现有法律框架内,我们的房产权中也包含了相应土地的使用权。所以,不论交没交土地租金(即使1991年以前的没交那也是历史问题,更远的时候这些地还是公有化来的呢),房屋拆迁补偿都应该按照市场价格来进行,并且收益也应该完全归房产权所有者,而不应该如任志强先生所说的那样处理。

“未支付成本的被拆迁户并没有将国家的租金和城市投入产生的增值收益变成个人财富的道理”,任先生此话看似符合市场经济原则,看似有一定合理性,但却错了。且不说原来的消灭私有产权造成的历史延续性,就是现在来看,为何公民个人不能享受土地增值收益?难道因为城市建设投入是政府做的、土地也归政府所有(起码是地租收取者),那么一切的增值收益就该归政府?有这样的道理么?在市场经济国家,基础设施也是财政投资做的,城市繁荣也不是个人的力量,但政府就能剥夺民众的增值收益权吗?

何况,从人道的角度讲,不让这些人分享土地增值收益,他拿到的补偿如何再去购房?众所周知,房价涨主要是地价涨,建筑材料成本还是下降的呢,被拆迁户如何用残砖剩瓦换来本地区同等面积的住房?

不能不佩服任志强先生商人的精明:他这样的建议,加强了政府强制拆迁的合法性,大大降低了政府的拆迁成本,实际也等于降低了自己的拿地成本,但他盖的房子,却还是要享受本地区的土地增值收益的!难道我们会天真到相信任志强先生的华远集团开发的房屋价格中会把土地增值收益刨除吗?

我是否可以建议:为避免任志强先生及其企业非法获取土地增值收益,华远集团以后不能拿地,政府免费供地给他盖房子,然后在建筑成本上加价30%销售,如何?开发商们不都说自己的利润率极低吗,现在直接拿到30%的利润率不低了吧,任先生肯干吗?

先生更荒谬的在于:既然拥有房产但没交地租的个人都不能享受土地增值收益,那么一个外来的房地产开放商怎么就可以马上享受土地增值收益呢?仅仅就是因为他交了土地租金?可基础设施多半还是财政资金也就是民众的钱修的,一个项目开发周期不过几年时间,他怎么就可以享受如此丰厚的土地增值收益,是不是起码应该把其中的一部分从其利润中扣除,就像任先生要求“应交未交的在拆迁补偿时扣除补交”一样?

如果说,任先生对于土地租金的观点还不容易辨别对错的话,那么其关于“所有拆迁都是公共利益”就有点过于强词夺理了。到底谁犯了“重大的概念错误”?“所有的都是公共利益”?企业缴税、解决就业,确实是在为社会作贡献,但却绝不等于所有企业都是为了实现公共利益而存在。企业本质上是赚钱的,雇佣劳动者是因为劳动者可以给你们创造比工资高的价值,缴税是因为你们也在使用公共资源接受公共服务,并不意味着你们就是慈善机构或公益机构。我们当然不会像以前那样把资本说成是魔鬼,但任先生也不要愚弄公众,污辱国人的智商,把自己说成是天使,把自己企业的一切商业行为都说成是为了公共利益!

否则,按任先生逻辑,劳动者也可以说,你这个企业的价值都是我们创造的,我们都是企业的天然股东,应该参与分红或拥有这个企业;政府也可以说,你这个企业能够存在,是因为政府提供了公共资源支撑、百姓提供了劳动,你又自认是公益机构,那干脆国有化了罢!--我们以往的革命逻辑不就是这样吗,任先生以为如何?

我不相信任先生这样说是出于无知。以任先生的智商和知识,他不会不懂商业与公益的联系与区别,不会不懂中国的历史,不会不懂中国的国情,不会不懂现行法律规定的合理和谬误,不会不懂自己作为房地产开放商的商业利益、社会责任和道德良心,更不会不懂起码的关于企业商业利益和公共利益的基本常识,何以会说出如此话语?任先生是著名企业家,在房地产领域有着强势话语权,如此说法甚至可能如此去实行,对于消费者、被拆迁者的潜在伤害会有多大?

在我国现时的房地产开发中,被拆迁者相对于政府和开发商,本就处于绝对弱势,以至于违法违规明目张胆侵害被拆迁者权益的现象普遍存在,已成社会公害,任志强先生居然以为政府和开发商还不够强势,还要从理论、舆论和法律上予以加强?都说做人要厚道,政府和开发商无疑已经从房地产开发中获益丰厚--我敢说这是古今中外绝无仅有的,你们已经暴利盈屋了,能不能对百姓开开恩、仁慈一点点呢?

据国务院法制办主任透露,现行拆迁条例修改过程中,关于公共利益的界定,法制办的意见是从严,而地方政府的意见则是从宽,明显体现出了地方政府的利益倾向。而任先生,居然来了个“泛公共利益化”!否定存在“非公共利益的拆迁行为”。任先生以为所有人都是傻瓜吗?

不是我不尊重任志强先生,但从任先生的话语中,我确实感受到了房地产开发商的贪婪和无耻。

20091228

 

 

附:

 

任志强:被拆迁者凭什么将国家地租变为己有?

 

(华远地产股份有限公司董事长,华远集团总裁)

 

拆迁与开发商关系不大。除历史遗留的土地之外,都是政府在拆迁,或政府委托。委托不改变责任关系。

补偿标准只能各地定,发展差距大,不能一刀切。

商品房已交出让金。被拆迁者未交土地租金,凭什么将国家地租变为己有?

道理很简单。历史的用地是不收地租的。199155号令才有了土地的出让,开始收地租。变成了新地交租,旧地白用。新地有年限,旧地无期限。旧地 的使用者不但占着国家的便宜,还同时分享着别人交纳地租后城市提供的良好基础设施和低价的公共交通等。因此应于1991年起追收同等地段地价的旧地租(这 不太可能)。拆除时按已交租金年限和使用年限差额核定土地补偿费用,目前是城市的旧房可以理所当然地分享财产的增值收益,却不用付出任何成本。农村的地和 房却无法分享财产的增值收益,加大了贫富差别。未支付成本的被拆迁户并没有将国家的租金和城市投入产生的增值收益变成个人财富的道理。1991年才有法, 深圳是试点城市,要收也只能从有法开始。但涉及面太广,国企就要补上万亿元。还有政府机构与事业单位。改革不同步造成的遗留问题很多。但至居民住房被拆迁 时,不能只算自己的账,不应将支付土地租金带来的收益变为私有财富。

可以先发文件做明确规定,从现在开始征收。以前应交未交的记账,在拆迁补偿时扣除补交,否则不得分离土地收益。

还有一个重大的概念错误。在拆迁中划分公共利益与商业利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益,实现城市规划是公共利益,商业服务是公共利益,解决就业是公共利益,提供税收是公共利益,危房改造是公共利益……因此,没有非公共利益的拆迁行为。立法中不应再分歧,否则又是废物法律。

(【南方周末】20091224头版)

    

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